山东试点宅基地改革:“一户多宅”超标部分有偿使用

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2018-09-17

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  至于上半年销售额超过1000亿元的房企,则由5间增长至7间,平均销售额按年增长近40%至1848亿元。  除了上述三间房企,销售超过千亿元的还有保利地产(沪:600048)、绿地控股(沪:600606)、融创(01918)和中国海外(00688),销售额分别为1450亿元、1390亿元、1100亿元和1012亿元。至于销售额超过50亿元的房企也达126家。  华南城料今年销售100亿  此外,华南城(01668)昨日举行年度业绩发布会,首席财务总监蔡耀庭在会上透露,预计今年合约销售目标为100亿元至120亿元港元。

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  7月2日,省政府召开全省农村宅基地所有权、资格权和使用权三权分置试点工作动员部署会议。

记者从会上获悉,山东省委办公厅、省政府办公厅近日印发了《关于开展农村宅基地三权分置试点促进乡村振兴的实施意见》(以下简称《实施意见》),根据《实施意见》,山东将在全省17个试点县(市、区)进行三权分置试点工作,今年12月底前形成初步的制度性成果,2019年6月-12月,组织试点验收。   农村常住人口减少  居民点用地反增加  城市建设用地到了天花板,农村常住人口不断减少,居民点用地却不断增加,正是这组矛盾的数据,体现了农村宅基地三权分置改革的迫切。   记者从会上获悉,目前,山东的农村现状可形象地概括为人走了,地退不出,钱进不来。 全省户均宅基地面积达到360平方米,远超264平方米的上限,土地浪费严重。 而另外一边,城镇新增建设用地空间却遭遇天花板挤压。 2017年末全省规划建设用地总规模仅剩59万亩,青岛、烟台等8个市总规模基本达到上限。 而从跨省域调剂指标看,带规划规模的新增空间价格不菲。

今年3月,国务院制定的增减挂钩节余指标跨省域价格标准对山东是每亩80万元。   探索农村宅基地三权分置,成为盘活农村建设用地资源的重要举措。

会上,副省长于国安提到,山东农村居民点总用地规模万亩,相当于同期城镇建设用地面积万亩的倍。 如此巨大的资产,无论是盘活出来用于城镇建设或产业发展,还是用于融资再发展,带来的资金流入都十分可观。

  近日出台的《实施意见》规定,以县级行政区域为单位,根据东中西部、远近郊区和山地平原特点,兼顾不同发展阶段和模式,由设区市按照每个市1名的原则,上报确定了17个试点县(市、区)。 在今年12月底前形成初步的制度性成果,2019年6月-12月,组织试点验收。   探索建立宅基地  有偿使用机制  多年来宅基地管理混乱,与村集体所有权虚置和管理缺位有很大关系。   而落实集体所有权,关键在于赋予村集体依法依规行使村庄规划以及宅基地分配、使用、退出、流转等方面的管理职责,切实做到权责一致。   山东省国土厅厅长李琥在《实施意见》说明中提到,任务之一就是要重点探索宅基地有偿使用和退出机制。   这方面,有的省份已经有了成熟经验,比如江西省余江县,对超出规定标准1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取费用,每增加50平方米收费标准提高5元,倒逼一户多宅农民退出宅基地。

山东禹城市也制定了有偿使用办法,36个试点村累计征收有偿使用费740多万元,缴费率达到98%。

  根据《实施意见》,山东将探索建立宅基地有偿使用机制。

对于因历史造成的超标准占用宅基地、一户多宅以及非本集体经济组织成员除继承房屋以外占有和使用的宅基地,探索建立由农村集体经济组织主导下的有偿使用制度,明确有偿使用标准,超出规定面积部分实行有偿使用。

  农户宅基地有偿使用或退出后集体取得的收益部分,应当作为集体经济组织的土地增值收益,由集体成员共同分享,主要用于基础设施建设配套、建筑补助等,纳入农村集体资产统一管理,分配情况纳入村务公开内容。   进城落户农民  可选择保留资格权  所谓资格权,就是农户从集体经济组织那里申请获得宅基地的权利。

  对于农户资格权的保障,由各个村集体根据国家规定,结合各自实际,民主协商出一个全体村民都大致认可的资格认定条件,并且一以贯之执行。

  资格权的保障形式将探索多种可能性,比如对邻近城镇郊区的村庄,或者其他符合集中居住条件的,将探索允许符合条件的农民申请经济适用房、廉租房和换股权、换社保或颁发地票期权等,行使资格权。

  根据此次出台的《实施意见》,山东也鼓励有条件的农户自愿有偿退出资格权,对有退出意向但又不想彻底失去宅基地资格权的农户,可探索采取留权不留地、颁发地票期权等方式保留资格权。 探索建立宅基地资格权重获制度,自然灾害造成宅基地使用权灭失的、进城落户农民自愿将宅基地无偿退给集体的,可以重新获得宅基地资格权。

  探索开展宅基地  抵押担保制度  放活农村宅基地及农房的使用权是农村宅基地三权分置改革的核心,会上,于国安提到,要根据客观情况,灵活把握适度放活的边界。   在有条件的地区,将探索开展农村宅基地抵押担保制度,让农民以宅基地的不动产权证作为抵押获得贷款,真正将沉睡资产唤醒。   在《实施意见》中,也明确提到要探索宅基地和农民房屋使用权放活方式。 按照房地一体的原则,合理确定宅基地和农民房屋通过转让、互换、赠与、继承、出租、入股等方式流转的适用范围,设定流转期限、途径和用途。

探索放活宅基地和农民房屋使用权,城镇和乡村居民可以利用自有住宅依法从事休闲、旅游经营等。

  在会议上还提到,在改革过程中转让红线不能破,合理设置转让条件,确保拥有资格权的农民能够按期收回使用权;购买对象不能破,严格实行土地用途管制,城里人到农村买宅基地的口子决不能开。   转让红线是把握土地公有制性质和不得以买卖宅基地为出发点的关键,只要把住了不能转让宅基地资格权的关口,就影响不了土地公有制的性质。 购买对象不能破,主要是防止工商资本进入农村建别墅、豪宅,改变土地用途性质,造成国有资产流失。